Realty Income vs VICI vs Agree Realty: ¿cuál es el mejor REIT de dividendos en 2026?
Cobrar un «alquiler» cada mes sin comprar un departamento. Eso es lo que prometen los REITs, y tres nombres aparecen siempre en las listas de favoritos: Realty Income (O), VICI Properties (VICI) y Agree Realty (ADC). Con el bono del Tesoro de EE.UU. a 10 años sobre 5%, los tres han caído y hoy pagan rendimientos que no se veían hace años. ¿Cuál tiene el dividendo más sólido? ¿Cuál está más barato? ¿Y cuánto te queda realmente si inviertes desde Perú? Lo comparamos con datos.
Los tres en una mirada
- Más renta hoy y más barato: VICI Properties, con 8% de rendimiento y la valoración más baja (P/FFO de 8,9). A cambio, concentra su negocio en casinos.
- Más estable y diversificado: Realty Income, el gigante del sector con miles de inquilinos y más de 650 dividendos mensuales consecutivos, aunque su dividendo crece despacio.
- Menor volatilidad y mayor crecimiento de ventas: Agree Realty (beta de 0,42), pero es el más caro y el que más acciones nuevas emite.
Qué es un REIT y por qué no debes mirar su P/E
Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una empresa dueña de inmuebles que cobra alquileres y, por ley en EE.UU., debe repartir al menos el 90% de su utilidad gravable como dividendos. Por eso es una de las formas más populares de generar renta pasiva con acciones.
Los tres de este análisis trabajan con arrendamiento neto (net lease): el inquilino paga los impuestos, el seguro y el mantenimiento del inmueble. El REIT solo cobra la renta, con contratos de 10 a 20 años o más.
Conoce a los tres contendientes
Realty Income
- Se presenta como «The Monthly Dividend Company»
- Miles de inmuebles comerciales en EE.UU. y Europa
- Inquilinos de consumo básico: farmacias, supermercados, tiendas de descuento
- En bolsa desde 1994
VICI Properties
- Dueña de casinos y complejos de entretenimiento icónicos de Las Vegas
- Contratos muy largos con aumentos ligados a la inflación
- Sus principales inquilinos son Caesars y MGM
- En bolsa desde 2018
Agree Realty
- Alquila a grandes minoristas, en su mayoría con grado de inversión
- Supermercados, mejoramiento del hogar y tiendas esenciales
- También paga dividendos mensuales
- En bolsa desde 1994
Cuadro comparativo: los números clave
Marcamos en verde a la mejor de las tres en cada métrica.
| Métrica | Realty Income | VICI | Agree Realty |
|---|---|---|---|
| Precio por acción | $54,18 | $22,88 | $65,95 |
| Rendimiento por dividendo | 6,0% | 8,0% | 4,9% |
| Frecuencia de pago | Mensual | Trimestral | Mensual |
| P/FFO (más bajo = más barato) | 12,7 | 8,9 | 16,1 |
| Precio / ventas | 8,5 | 6,2 | 10,5 |
| Deuda / EBITDA (más bajo = mejor) | 5,9x | 4,9x | 5,7x |
| Acciones nuevas emitidas en 12 meses | +4,5% | +1,9% | +10,1% |
| Beta (volatilidad vs. mercado) | 0,70 | 0,67 | 0,42 |
| Crecimiento esperado de ventas (3 años) | 4,7% | 4,1% | 14,8% |
| Variación del precio en 52 semanas | −8,2% | −27,2% | −6,5% |
| Consenso de analistas | Mantener | Comprar | Comprar |
| Precio objetivo promedio | $66,06 (+21,9%) | $31,58 (+38,0%) | $82,89 (+25,7%) |
Dividendo: lo que cobras de verdad desde Perú
Aquí está el detalle que casi ningún artículo en inglés te cuenta. Perú no tiene convenio para evitar la doble tributación con EE.UU., así que el bróker retiene el 30% de cada dividendo antes de que llegue a tu cuenta. Un rendimiento de 8% se convierte en 5,6%.
Rendimiento bruto vs. neto para un inversor en Perú
Rendimiento por dividendo anual, separando la retención de 30% en EE.UU.
¿Cuánto cobrarías con $10.000?
Ingreso neto estimado, ya descontada la retención del 30% y con el dividendo actual:
VICI paga cada tres meses, así que en la práctica recibirías unos $140 netos por trimestre en lugar de un monto mensual.
¿Cuál sube más su dividendo?
Un rendimiento alto no sirve de mucho si el dividendo se queda congelado mientras la inflación avanza. Comparamos el dividendo anualizado de cada REIT desde diciembre de 2022, partiendo todos de una base de 100.
Crecimiento del dividendo anualizado (dic-2022 = 100)
Último pago de cada período multiplicado por su frecuencia anual
La sorpresa: en los últimos años VICI no solo paga más, también ha subido su dividendo más rápido. Agree Realty tuvo un crecimiento mayor en la década pasada (casi +87% en 10 años), pero en el período reciente se desaceleró. Realty Income, por su tamaño, avanza con aumentos pequeños pero constantes.
| Proyección a 10 años | Realty Income | VICI | Agree Realty |
|---|---|---|---|
| Rendimiento neto hoy (Perú) | 4,2% | 5,6% | 3,4% |
| Crecimiento anual reciente del dividendo | 2,4% | 4,5% | 2,9% |
| Rendimiento neto sobre tu costo en 10 años* | 5,3% | 8,7% | 4,5% |
*Supone que el dividendo sigue creciendo al ritmo reciente y que no reinviertes. Es un escenario ilustrativo, no una promesa.
Valoración: ¿cuál está barato frente a su propia historia?
Comparar el P/FFO entre REITs de negocios distintos tiene límites. Lo más útil es comparar cada uno con su propio promedio de los últimos cinco años: si cotiza por debajo, el mercado lo está pagando más barato de lo habitual.
P/FFO actual vs. su promedio de 5 años
Más a la izquierda = más barato. El punto gris es el promedio 2021-2025.
Los tres están por debajo de su promedio, pero VICI tiene el descuento más profundo (−31%). Con el precio frente a ventas pasa lo mismo: O cotiza 29% bajo su promedio, VICI 37% y ADC 20%. Coincide con la lectura de Morningstar, que a mitad de año veía como infravaloradas a casi 60% de las acciones inmobiliarias que cubre.
Deuda y dilución: el riesgo que no se ve en el dividendo
Para crecer, un REIT compra más inmuebles, y para eso emite deuda o acciones nuevas. Si emite demasiadas acciones, tu porción de la empresa se reduce. Es la dilución.
| Indicador de riesgo | Realty Income | VICI | Agree Realty | Qué es mejor |
|---|---|---|---|---|
| Deuda / EBITDA | 5,9x | 4,9x | 5,7x | Bajo (menos de 6x es razonable) |
| Dilución anual (acciones nuevas) | +4,5% | +1,9% | +10,1% | Bajo |
| Dividendos ÷ flujo operativo* | ~74% | ~77% | ~75% | Bajo (más margen de seguridad) |
| Concentración de inquilinos | Muy baja | Alta (casinos) | Baja | Baja |
| Historial en bolsa | Desde 1994 | Desde 2018 | Desde 1994 | Largo |
*Estimación de Cultivando Inversión: dividendo anual por número de acciones, dividido entre el flujo de caja operativo de los últimos 12 meses.
Los tres cubren su dividendo con un margen parecido, de alrededor de 25% de holgura. La diferencia está en cómo crecen: VICI se financia casi solo con su propia caja, mientras que Agree Realty aumentó su número de acciones en 10% en un año.
Riesgos de cada uno
Realty Income
Su enorme tamaño hace difícil crecer rápido, y el consenso de analistas es solo «Mantener». Con el bono a 10 años sobre 5%, los bonos del Tesoro pagan casi lo mismo que su dividendo, sin riesgo de crédito. Eso limita su subida mientras las tasas sigan altas.
VICI Properties
Depende de pocos inquilinos y de un solo tipo de negocio: el juego y el entretenimiento. Si uno de sus grandes operadores atraviesa problemas financieros, el impacto sería mayor que en un REIT diversificado. Además, su historial en bolsa es corto.
Agree Realty
Es el más caro de los tres y crece emitiendo muchas acciones nuevas. Por eso, aunque sus ventas crecerían cerca de 15% al año, su utilidad por acción avanza mucho menos. También tiene deuda de corto plazo que deberá refinanciar con tasas altas.
Entonces, ¿cuál encaja contigo?
No hay un ganador absoluto: depende de qué buscas en tu cartera de dividendos.
Rinde 8%, es la más barata y su dividendo ha crecido más rápido recientemente. Exige aceptar la concentración en casinos.
Diversificación máxima, pago mensual y décadas de historial. Ideal como base, aunque su dividendo crece despacio.
La de menor beta y mayor crecimiento de ventas, con pago mensual. Es la más cara y la que más diluye.
Muchos inversores no eligen solo uno: combinan dos o tres para equilibrar renta, estabilidad y crecimiento. Si lo haces, ten en cuenta que los tres son sensibles a las tasas de interés y suelen caer al mismo tiempo cuando suben los bonos.
Fechas clave para seguirlos
| Empresa | Próximo reporte de resultados | Qué vigilar |
|---|---|---|
| Agree Realty | 20 de octubre de 2026 | Guía de AFFO por acción y refinanciación de deuda |
| VICI Properties | 28 de octubre de 2026 | Salud de sus inquilinos y aumentos de renta |
| Realty Income | 2 de noviembre de 2026 | Volumen de inversiones y costo de financiamiento |
Sigue estos y otros reportes en nuestro calendario de resultados , y estima el valor justo de cada empresa con nuestra calculadora de valor justo .
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Unirme a la comunidadPreguntas frecuentes
¿Qué REIT paga dividendos mensuales: Realty Income, VICI o Agree Realty?
Realty Income y Agree Realty pagan dividendos cada mes. VICI Properties paga cada trimestre.
¿Cuál de los tres tiene el mayor rendimiento por dividendo?
VICI Properties, con alrededor de 8% anual al 9 de octubre de 2026, seguido de Realty Income (6,0%) y Agree Realty (4,9%).
¿Cuánto me retienen de dividendos si invierto desde Perú?
Perú no tiene convenio para evitar la doble tributación con EE.UU., por lo que se retiene el 30% de los dividendos en la fuente. Un rendimiento de 6% queda en 4,2% neto. Consulta tu situación tributaria en Perú con un especialista.
¿Por qué no se usa el P/E para analizar un REIT?
Porque la utilidad contable de un REIT resta la depreciación de sus inmuebles, que no refleja una pérdida real de valor. Por eso se usa el FFO (fondos de operaciones) y el ratio precio/FFO.
¿Los REITs son sensibles a las tasas de interés?
Sí. Cuando suben las tasas, los bonos compiten con sus dividendos y su costo de financiamiento aumenta, por lo que su precio suele caer. Con el bono del Tesoro a 10 años sobre 5% en 2026, los tres REITs cotizan por debajo de sus medias móviles de 50 y 200 días.
Aviso: este artículo tiene fines educativos e informativos. No constituye una recomendación de compra o venta ni asesoría de inversión personalizada. Las cifras corresponden al cierre del 9 de octubre de 2026 y pueden cambiar.
Fuentes:
- StockAnalysis: estadísticas, ratios históricos e historial de dividendos de Realty Income, VICI Properties y Agree Realty.
- 24/7 Wall St: Realty Income y el bono a 10 años.
- Morningstar: perspectivas sectoriales del tercer trimestre de 2026.